目 录
　　改造老旧小区，提升居住品质
　　一、“老旧小区改造”乘风起
　　二、政策解读：城镇老旧小区改造将改善困难群众居住条件，带动多行业发展
　　三、老旧城区改造的地方样本
　　（一）福建样本：多项任务并进，提升宜居环境水平
　　1.政策解读
　　2.城市探索
　　（1）福州：300个老旧小区旧貌换新颜
　　（2）莆田：2019年开展25项为民办实事活动
　　（3）三明：2019年完成1000户供水设施“一户一表”改造
　　（二）广东样本：今年拟新开工改造345个城镇老旧小区，全面推进城镇老旧小区改造
　　（三）浙江样本：老旧小区改造——不仅“改房子”还要“改生活”
　　（四）上海样本：变忧居为宜居，打通便民服务最后一公里
　　1.政策解读
　　（1）明确9大项、30余分项的必修内容
　　（2）明确将雨污分流纳入老旧小区改造实施内容
　　（3）明确将信息通信架空线入地纳入可选择修缮内容
　　（4）明确将既有多层住宅加装电梯纳入老旧小区改造同步征求实施内容
　　2.上海老旧小区改造案例
　　（1）案例一：变“忧居”为“宜居”——静安区彭三五期拆除重建建设工程
　　（2）案例二：打通便民服务的“最后一公里”——静安区临汾路380弄“美丽家园”建设工程
　　（五）江苏样本：老旧小区改造探索改造资金多方共担机制
　　1.加快改造进度，不乏创意亮点
　　2.尊重居民意愿，共建宜居家园
　　3.发挥市场作用，探索可持续模式
　　（六）山东样本：启动老旧小区改造“4+N”筹资模式试点
　　（七）北京样本：机制创新带动城市更新
　　四、国外老旧住宅区翻新案例
　　（一）日本城市旧住区改造模式
　　（二）英国城市旧住区改造模式
　　1.罗斯蒙特三角地块旧城改造
　　2.历史居住区的改造：本斯海姆和索尔特维尔
　　3.英国旧城改造呈现的特点
　　（三）加拿大城市旧住区改造模式
　　（四）美国巴尔的摩市
　　五、老旧住宅区的改造建议
　　（一）协商共赢：旧城区改造新模式
　　1.政府服务
　　2.法制保障
　　3.市场决定
　　4.群众自主
　　（二）新时代城市中心老旧住宅改造设计策略
　　1.强化危房改造，完善住宅功能
　　2.推行无障碍设计，实施适老化改造
　　3.满足医疗服务需求，实施智能化设计
　　4.保护外围护结构，做好防水改造
　　5.增强空间适应性，保证多样化风格
　　（三）关于老旧住宅楼加装电梯的建议措施
　　1.重视组织领导
　　2.各方的利益都要兼顾到
　　3.让社会评价制度正式进入加装电梯的改造中
　　六、结语
　　 
　　 
　　改造老旧小区，提升居住品质
　　近日，国常会提出加强新型城镇化的部署，多元化投入支持老旧小区改造等举措得到强调。满足人民群众日益增长的美好生活需要，离不开公共服务的改善。老旧小区改造曾是老大难问题，或受制于资金的不足，或受制于过去改造机制的不够灵活。老旧小区缺乏改造，就有可能影响群众的生活品质。应该说，这些年对老旧小区的改造，政府是重视的，但由于各种各样的原因，改造的进程仍存在一些亟待解决的问题。
　　一、“老旧小区改造”乘风起
　　近两年，“老旧小区改造”成为民生热词。
　　老旧小区改造专门指2000年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。同旧城区改造和棚户区改造广泛涉及拆迁相比，老旧小区改造更多是在原址上进行改造，而非大拆大建，体现了以人为本的社会治理、基层治理思路。
　　2018年，《政府工作报告》首次提到老旧小区改造，要求有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。2019年《政府工作报告》又指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
　　2019年6月的国务院常务会议专门强调，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。作为“六稳”工作中“稳投资”的重要抓手，老旧小区改造既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设，能够实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。
　　国务院参事、原住建部副部长仇保兴曾经指出，我国城市现有400亿平方米旧建筑中约有三分之一必须改造，老旧小区改造的总投资额应为5万亿元。住建部副部长黄艳4月在新闻发布会上透露，2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。而2020年，这一数字将增加一倍之多。5月底李克强在《政府工作报告》中指出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。
　　老旧小区改造没有货币化补贴支撑，更多采取财政资金、居民和社会资本成本共担的形式，因此不会产生快速拉动房价上涨的巨大影响。近期，财政部明确将城镇老旧小区改造纳入2020年政府专项债券支持范围，同时不得用于土储、棚改等与房地产相关领域。中信明明债券研究团队指出，在防范隐性债务不放松和棚改收缩的背景下，稳投资和稳基建并非简单地“走老路”，老旧小区改造试图探索一条新的道路。
　　二、政策解读：城镇老旧小区改造将改善困难群众居住条件，带动多行业发展
　　7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），强调城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
　　《意见》强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
　　《意见》明确，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
　　《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。
　　《意见》提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。
　　《意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。
　　《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用。
　　《意见》强调，住房和城乡建设部要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，落实市、县人民政府责任，确保工作有序推进。做好宣传引导，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。
　　发改委固定资产投资司负责人刘世虎表示，城镇老旧小区改造具有很强的带动作用。除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。城镇老旧小区改造作为保障性安居工程，能够在改善困难群众居住条件的同时，对于稳定投资增长、发挥投资关键作用，起到重要的支撑作用。
　　国务院参事仇保兴曾撰文指出，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。更重要的是，与传统基建投资项目不同的是，老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。在促进消费方面，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施，消除扩大居民消费的障碍；另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，持续有效地为国民经济创造新动能。
　　华泰证券指出示，老旧小区改造中，区域内中型建筑企业及建筑设计龙头有望受益程度较高，而旧改有望加快存量翻新市场对建材需求的释放，防水、管材、涂料等细分龙头有望受益。
　　三、老旧城区改造的地方样本
　　（一）福建样本：多项任务并进，提升宜居环境水平
　　1.政策解读
　　今年3月，福建省出台《关于全面推进复工复产促进住房城乡建设事业健康发展的若干措施》，以20条措施全面推进房建市政工程复工复产，促进住房城乡建设事业健康发展。其中，有7条措施都是关于进一步改善群众居住条件。措施要求具体如下：
　　大力推进老旧小区改造。重点解决市政基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失等群众反映迫切的问题。补齐片区公共服务设施，各类设施和空间尽可能改造成为居民生活综合服务设施，在小区出入口或适当区域设置快递、快餐存放等用房。公共服务用房以及各类空间预留足够弹性，小区绿地、口袋公园、各类设施等应急避难场所要预留水电气通信等基础设施接口，满足防灾防疫应急使用要求。
　　继续推进城镇棚户区改造。重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区，优先安排集中连片棚户区改造。棚户区改造安置住房小区医疗卫生、教育、商业等公共服务设施，配建水平必须与居住人口规模相适应。改造项目及时开工复工的，予以倾斜支持。
　　加大资金支持力度。对符合社区综合服务建设、公共教育服务设施、体育公益等省级专项资金条件的改造项目，统筹予以安排专项补助。
　　整合利用存量资源。统筹使用各类公共房屋，用于完善社区、小区相关配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，依法建设经营性用房、地下地上机动车停车场等。
　　支持住房租赁市场平稳发展。推进福州、厦门发展住房租赁市场、利用集体建设用地建设租赁住房等试点工作，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。住房租赁企业享受相关支持政策，加强做好住房租赁市场金融服务。
　　提高物业服务水平。建立建管一体的机制，推进社区、小区数字化共享，增强基层社区治理能力。支持有条件的街道，将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理，逐步提高物业服务费缴交率。积极支持开展物业服务人员职业技能培训。对疫情防控期间严格落实防控要求、表现突出的物业服务企业，给予信用加分、政策倾斜。
　　实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金，缓缴期间缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。受疫情影响的职工，2020年6月30日前住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。对支付房租压力较大的职工，可合理提高租房提取额度、灵活安排提取时间。
　　2.城市探索
　　（1）福州：300个老旧小区旧貌换新颜
　　2018年实施改造的300个老旧小区，公共配套设施老化等问题得到了解决，整治后的小区“绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来”。
　　群众有所呼政府有所应
　　2018年，市政府印发了（（关于进一步提升老旧住宅小区综合整治工作实施方案》，提出2018年五城区计划实施综合整治和提升改造300个老旧住宅小区，补齐城区老旧小区“宜居”短板。
　　全市建立起市级统筹协调、各区推动落实、街道组织实施、小区整治专人负责的工作模式，各城区全面排查摸清辖区老旧小区的实际情况，根据每个小区存在的问题对症下药，明确整治方案，形成“一区一策”。
　　“12+N”推进老旧小区“脱胎换骨”
　　“12”是指12项应当整治的内容，包括疏通或改造雨污水管网、整修路面、改造公共照明设施等。“N”是指选择性整治的项目，结合小区实际和业主意愿进行“一户一表”改造、引入增值服务等。规划部门将精细化、人性化、特色化“写”进每个小区，在各区开展了一场场意见征询会。各参与部门坚持群众主体地位，问计于民、问需于民，做到“改不改，群众说了算、改哪里，群众拿主意”。
　　2018年8月，台江区的祥安花园被列入老旧小区己改造范围。围绕居民最关切的10项亚待整治的内容，开启了3个月的“变身”之旅：坑坑洼洼的小区路面变得平整，停车位整齐划一，还实现雨污分流。全方位改造让这个曾被“嫌弃”的老小区迎来“脱胎换骨”的新生。
　　为了给低物业费的小区提供足够的养护服务，避免刚刚整治完的小区再次“打回原形”，仓山区组织建立了宜家中心，将低物业费、无物业费的小区进行整合，统一分配保洁、电工等养护资源，建立长效机制。
　　引入增值服务打造智慧小区
　　在整治提升中，全市各区充分发掘老旧小区的潜力，整合空间资源，引入增值服务，引导智慧管理，增强“造血”功能，让“互联网＋'，为小区建设管理“添冀”。
　　鼓楼区在老旧小区整治中将“引入增值服务”和“引导智慧管理”作为特色项目。引入增值服务：增设电动汽车充电桩、投递箱、自动售货机、垃圾分类处理设备、“家门口早餐工程”服点、微型便利店等，所产生的增值费用作为物业管理费的补充。打造智慧小区：增设小区可视化大门门禁系统及道闸，力争实现全覆盖，并鼓励小区居民增设楼道智能门禁统等智能化建设，提高他们的幸福感和安全感。
　　2012年至今，五城区共完成老旧小区整治1194个，建筑面积2492.7万平方米，过投入资金达16.6亿元，惠及居民近29.38万户。
　　（2）莆田：2019年开展25项为民办实事活动
　　其中提到，老旧小区配套提升试点建设。今年计划在荔城区、城厢区开展2个老旧小区配套提升试点工作。一是长寿小区整治，建设污水、燃气管网、美化绿化、加装电梯及整治空中缆线等。二是育华小区整治，建设安防监控、美化绿化，清理排水沟，整治空中缆线等。
　　（3）三明：2019年完成1000户供水设施“一户一表”改造
　　三明市委政府2019年为民办实事工作任务中也提到，推进老旧小区供水设施改造，2019年完成1000户供水，设施“一户一表”改造。
　　（二）广东样本：今年拟新开工改造345个城镇老旧小区，全面推进城镇老旧小区改造
　　据《广东建设报》，在全国城镇老旧小区改造工作推进会后，广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委、广东省财政厅召开全省城镇老旧小区改造工作推进会。
　　2020年，广东省任务目标是新开工改造345个城镇老旧小区，涉及居民约18.26万户。截至7月底，广东省2020年中央补助支持城镇老旧小区改造计划任务项目，已完成改造老旧小区45个，涉及居民4.21万户;正在开展改造老旧小区226个，涉及居民13.45万户，按户数统计开工率65.8%。
　　日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)，强调要大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。据悉，这是国务院首次就城镇老旧小区改造工作出台的专门文件。根据《指导意见》，城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。
　　广东省住房和城乡建设厅党组成员、总工程师陈天翼在广东省城镇老旧小区改造工作推进会上提出，要全面摸清全省城镇老旧小区底数，纳入全省老旧小区工作管理信息系统;科学编制专项改造规划和计划，纳入城市更新的总体盘子统筹谋划，区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，分批谋划推进;同时优化项目管理模式，改进项目规划设计和审批验收程序，健全项目管理机制，保障施工安全和工程质量。
　　广东省住房和城乡建设厅负责人介绍，广东省城镇老旧小区改造还面临一些问题和挑战。一方面是老旧小区改造利益相关方多而杂，居民意见难统一，现有的政策机制难以满足复杂多样化的要求，统筹协调难度大;另一方面是资金筹措难。老旧片区的居民普遍经济条件不够宽裕，甚至为低收入人群，且老旧小区改造内容大部分是房屋外部的公共区域，目前除加装电梯以外，其余改造项目难以让小区居民承担改造费用。同时，老旧小区建筑密度大，在现有微改造政策下，难以开发出可供经营的“造血”空间，难以产生长期稳定的收益回报，社会资本参与动力不足。
　　为建立改造资金由政府与居民及社会力量合理共担机制，广东省结合拟改造项目的具体特点和改造内容，确定改造资金共担机制，通过居民合理出资、政府给予支持、管线单位和原产权单位积极支持，以政府债券方式融资，实现多渠道筹措改造资金。基础类改造内容，即满足居民安全需要和基本生活需求的，政府重点予以支持;完善类，即满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的，政府适当给予支持;提升类，即丰富社会服务供给的，以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。
　　同时，探索社会力量以市场化方式参与的机制，采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与停车库(场)、加装电梯、便民市场等服务设施的改造建设和运营，运用市场化方式吸引社会力量参与老旧小区改造，提升人民生活幸福感。
　　（三）浙江样本：老旧小区改造——不仅“改房子”还要“改生活”
　　今年4月，浙江省住房和城乡建设厅近日发布消息称，该省将重点改造2000年前建成的小区（不包括纳入棚户区改造计划的小区），不仅仅是“改房子”，还要“改生活”。
　　城镇老旧小区改造要实现“六个有”目标：有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的小区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系。
　　浙江省住房和城乡建设厅城建处有关负责人表示，全省城镇老旧小区改造除了修缮房屋、外观“美颜”之外，还将增加一批新设施，比如加装电梯、无障碍设施、智慧安全防控、停车设施、电动汽车充电装置等。
　　同时，结合小区规模及小区实际情况，在不影响消防安全、住宅日照的前提下，鼓励进行局部改扩建老旧小区的公共活动用房，合理增设居家养老服务中心、老年食堂、文化活动室、小区配套用房等公共配套服务场所，增强小区服务功能。
　　据了解，浙江省将创新老旧小区改造投资融资机制，运用市场化方式吸引社会力量参与。明确居民需求的轻重缓急，实行总体控制、阶段落实、长期维护的改造原则，在日常维护和改造前后建立全周期管理机制。
　　（四）上海样本：变忧居为宜居，打通便民服务最后一公里
　　上海市结合城镇老旧小区改造试点工作，修订成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等《三类旧住房综合改造项目技术导则》，明确在消除房屋安全隐患、完善房屋使用功能的同时，将房屋本体修缮改造与小区公共服务设施完善、积水点排除、二次供水改造、架空线入地、雨污分流、加装电梯等有机结合，同步提升居住环境。
　　1.政策解读
　　（1）明确9大项、30余分项的必修内容
　　明确屋面、外立面、承重结构、二次供水等必修内容，确保房屋结构本体安全和基本使用功能完善。
　　（2）明确将雨污分流纳入老旧小区改造实施内容
　　上海市房屋管理局会同上海市水务局，将老旧小区雨污分流纳入改造内容，在实施建筑提升的同时，进一步解决老旧小区管网堵塞、污水冒溢等问题，目前正推进实施约214万平方米结合老旧小区改造实施的雨污分流改造项目。
　　（3）明确将信息通信架空线入地纳入可选择修缮内容
　　上海市房屋管理局会同上海市经济信息化管理委、上海市通信管理局，将信息通信架空线入地结合老旧小区改造同步实施，老旧小区改造实施单位负责管道埋设，信息通信运营企业负责线缆穿管及用户割接，费用由双方共担。在老旧小区改造的同时，实现建筑立面、小区道路、小区绿化景观同步提升的效果。目前正推进实施约163万平方米结合老旧小区改造实施的信息通信架空线入地项目。
　　（4）明确将既有多层住宅加装电梯纳入老旧小区改造同步征求实施内容
　　明确对居民意愿达成一致的小区，可结合老旧小区改造同步实施加装电梯。加装电梯费用由上海市财政按照实际加装电梯费用的40%比例、最高不超过28万元进行补贴，同时管线外移等费用纳入老旧小区改造工程费用，其余加装电梯费用由居民自行出资。
　　2.上海老旧小区改造案例
　　（1）案例一：变“忧居”为“宜居”——静安区彭三五期拆除重建建设工程
　　静安区彭三小区五期位于静安区图书馆以东、彭浦初级中学以南、平顺路以西、闻喜路以北，该小区建于上世纪60～70年代，总建筑面积27560平方米，涉及非成套住宅11幢、居民878户，是一个典型的非成套直管公房小区，公建配套设施匮乏，房屋建筑已到使用期限。由于小区年久失修，建筑墙面渗水，屋顶漏水，污水、雨水管道堵塞现象经常发生，小区的绿化更是杂草丛生。同时，因周边市政道路的不断建设，小区的标高已低于外围市政道路标高，每到雨季，小区底层住户进水情况严重，居民怨声载道，要求改造的呼声十分强烈。为了改善居民的生活环境，2015年4月，该项目列入上海市首批拆除重建试点项目之一；2018年9月，取得静安区发改委可研批复；2019年6月，取得扩初批复，同年12月开始正式施工。
　　领导重视，创新改造理念
　　针对彭三五期存在的短板问题，静安区委、区政府积极协调，总结静安区旧住房成套改造工作经验，主要从以下几点予以推进拆除重建工作：一是以群众需求为基础，因地制宜，在确保“居住面积基本不变、房屋朝向基本不变、增加面积基本均衡”的基础上，结合居民生活需求，通过加装电梯、增加停车位、提高绿化率等，提升小区的居住舒适度，增强居民的获得感、幸福感和安全感。二是整体规划，以街道社区建设为导向，以完善老旧小区配套设施为切入点，用专业的规划手段推动小区整体建设，补齐小区公共设施配套的短板，通过增加为老服务中心、社区文化活动中心、社区配套幼儿园等，让改造后的小区从“忧居小区”变为“宜居小区”。三是多渠道筹措改造资金，通过发行政府专项债券进行融资，以可持续方式加大金融机构对老旧小区成套改造的支持，减缓市、区财政支出压力，建立改造资金多渠道筹集的长效机制。
　　探索新思路，资金筹措多元化
　　彭三五期为静安区2020年旧住房成套改造开工项目，采用拆除重建的方式进行改造，原拆除建筑面积约3.2万平方米，新建后建筑面积约5.7万平方米，项目投资约7.2亿元。3月31日，经上海市房屋管理局批复，同意将该项目列为政府专项债券拟申报项目。
　　积极探索。彭三五期为静安区政府专项债券试点项目，仍处于探索阶段。为推进政府专项债券试点实行，积极邀请金融机构专项负责人至项目工地实地考察，提出指导意见。同时，委派专员参加培训课程，了解政府专项债券发行流程，为之后的发行工作提前做好准备。
　　资金平衡。彭三五期为财政支出项目，目的是改善居民生活环境，因此，依靠小区改造收益，远无法覆盖债券还本付息。为实现收益与融资自求平衡，在小区常规性收益的基础上，依靠物业管理费、小区广告宣传费、车位租赁费、增量房源收益等，增强专项债券的偿还能力，实现项目资金平衡。
　　风险防控。彭三五期政府专项债券的风险主要为资金使用风险及项目建设进度风险，主要是资金违规使用、工期延期和工程事故风险。要积极引入第三方机构，依靠第三方监理单位，做好资金使用监理及工程施工安全监督工作。同时，督促建设单位做好项目工期规划工作，确保项目能够在约定的工期内竣工。
　　总结经验，完善拆除重建改造机制。完善成套改造制度。依据《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪房规范[2020]2号）、《上海市旧住房拆除重建项目实施办法》（沪房规范[2018]1号）等文件，研究静安区的相关管理办法，完善静安区旧住房成套改造工作制度，形成可持续的工作模式，为以后的成套改造项目打下坚实的基础。
　　完善成套房源出售机制。考虑到彭三五期改造前为非成套住宅小区，小区内居民无法享受公有房屋出售政策。为让居民获得切实的利益，改造后，小区居民可按照公有房屋出售政策将租赁公房变为售后产权房，实现房屋价值。
　　完善存量房源管理机制。一是建立街道统筹协调机制，由街道在本辖区改造范围内统筹安排。如：彭三小区二期、三期、四期改造后有部分存量房源，而五期改造后有部分居民无法原地安置，最终有201户居民被安置在二期、三期、四期的存量房源中。二是建立存量房源管理机制。区成套办制定存量房源管理制度，设立专员，建立台账，做好区内存量房源的长效管理，确保存量房源仅用于保障性住房或成套改造回搬住房。
　　（2）案例二：打通便民服务的“最后一公里”——静安区临汾路380弄“美丽家园”建设工程
　　静安区临汾路380弄“星城花苑”小区东起阳曲路、南朝临汾路、西靠岭南路、北至汾西路，属于售后公房小区。小区建于上世纪80年代末，总建筑面积7.77万平方米，现有36个楼组、1205户，常住人口3615人。近年来，小区逐渐出现了房屋渗水、路面积水、电梯老化、黄土见天、停车难等问题。
　　理念更新
　　针对临汾路380弄“星城花苑”小区存在的短板问题，静安区委、区政府积极部署，改造工作主要从以下几点予以推进：一是在整体规划下，以群众需求和社区建设为导向，探索旧区改造与党建联建、居家养老等相关资源的融合，打通便民服务“最后一公里”，打造平安、舒适、便捷、有序的“美丽家园”综合体，让老旧小区居民的生活更开心、更舒适、更有温度。二是因房施策、精准发力，抓住雨污混接、高坠隐患、停车难等短板，切准症结，直指病灶，编制个性化改造和修缮方案，动“小手术”，做“微更新”，通过一桩一件“小微工程”，让群众看到一点一滴、实实在在的变化，获得感不断增加。三是将工作观念从以“房”为中心向以“人”为核心转变，从单纯注重住房本体的改造向居住功能的提升、居住品质的优化转变，从简单的“住有所居”向更高层的“安居宜居”转变，实施“有温度、可持续、高品质”的老旧小区改造。
　　建立机制
　　建立存量资源整合利用机制。一是小区联动改造，实现公共服务设施和公共空间共享。临汾路380弄与阳曲路391弄一墙之隔，在社区治理、居民生活等方面存在不少问题。通过改造，两个小区进行了合并，拆除中间围墙，解决了诸多管理上的问题，实现了公共服务设施和公共空间共享。二是深入挖掘和整合利用小区内各类公有资源和闲置房屋，因地制宜，增设各类公共服务设施。如：将废弃幼儿园改建成综合为老服务中心；将原交警中队办公楼改造成为民服务中心；将原废弃的垃圾箱房改造成临汾环保空间等。
　　健全动员群众共建机制。在临汾路380弄“星城花苑”小区美丽家园改造中，始终以居民需求为第一需求，以居民感受为第一感受，以居民评价为第一评价。充分考虑居民群众参与共建，通过党建引领，把群众凝聚起来，动员居民群众全过程共建。事前参与项目方案讨论、事中监督项目管理、事后评议项目满意度。从而推动构建基层党组织领导、基层政府主导的居民群众参与、共同治理的社区治理体系。
　　完善小区长效管理机制。一是改造过程中建立统筹协调机制。建立380弄居民区党组织领导，居委会、业主委员会、物业服务企业等多主体参与的小区管理联席会议机制，协商确定项目改造内容，如共同协商分区停车位置、外立面翻新、四件套整治等内容。二是项目完工后建立长效管理机制。协商制定管理规约及居民议事规则，共同维护巩固老旧小区改造成果，建立长效机制。
　　主要改造内容
　　增设综合为老服务中心。小区内一处废弃的幼儿园被改建为综合为老服务中心，配置四大功能区：居家养老示范站、家庭服务聚合点、社区达人活动室、共治自治议事厅。精准对接社区居民的需求，每周一至周五各提供1~2场活动。以“家”为场景，针对社区家庭、老人和儿童等不同服务对象设计了丰富多彩的活动内容，实地指导居民生活的方方面面。综合为老服务中心成为了临汾路380弄居民区一道引人注目的靓丽风景线。
　　增设综合为民服务中心。小区内原有一处500平方米三层楼房，是交警办公用房，周围停满待处理的违章车辆。经协商，通过房屋置换把交警办公用房迁往他处，原址建成“居民之家”——综合为民服务中心，集物业服务、群众活动、居委办公、事务受理等综合性功能于一体，既是居民区党总支、居委会、业委会集中办公的场所，也是物业公司提供收费、保修等便民服务的场所，还是小区居民开展党建群团文化活动的阵地。
　　整体提升老旧小区居住品质。一是消除安全隐患。在老旧小区改造中，对房屋外立面龙门架晾衣杆、空调外机、雨棚及防盗窗等严重影响安全和形象的进行“四件套”整治；将空置的民房空间改造成地下非机动车库，新增消防喷淋系统，灭火设施，充电桩以及电子门禁系统等，为居民提供更安全方便的停车场所。二是老旧电梯更新。完成了12台高层老旧电梯的更新改造，确保了电梯的使用安全（电梯更新建立改造资金通过多渠道筹集方式，控制造价为30万元/台，其中：区财政补贴60%，补贴上限为18万元/台，业主及产权单位承担40%，超出控制价费用由业主及产权单位全额承担），通过改造，切实消除相关风险隐患。三是补老旧小区短板。结合外立面整体翻新，将强电、弱电架空线全部入地；拆除小区围墙，缓解停车压力；提升小区绿化的同时，新增健身广场、中心花园、休闲步道等公共活动设施，完善小区功能；原废弃的垃圾箱房被改造成临汾环保空间，鼓励居民做好垃圾分类。通过更新改造等方式提升小区整体品质和居民生活环境。
　　（五）江苏样本：老旧小区改造探索改造资金多方共担机制
　　1.加快改造进度，不乏创意亮点
　　今年江苏省政府明确完成500个老旧小区综合整治目标任务，涉及建筑面积1991.1万平方米、楼栋8011栋、居民22.7万户，计划投资43亿元，近期各地正加快进度。镇江市住房和城乡建设局集中建设处处长孙实泽介绍，今年镇江市区计划改造12个老旧小区，改造面积约61万平方米，涉及7178户。目前一期工程建筑外立面、屋顶整治已全部完成，市政项目完成50%；二期工程正在进行空中“蜘蛛网”整治和地面违章建筑拆除扫尾施工。
　　来自南京市物业服务指导中心的统计显示，今年南京计划改造86个老旧小区，目前综合进度达71%。江苏省住建厅相关负责人介绍，着力推进实施“一区一案”“一楼一策”，强化改造项目“清单式”管理，提升老旧小区改造综合质量。江苏省正组织研究编制《老旧小区改造（宜居住区建设）技术指南》，为这项工作提供技术支撑。
　　2.尊重居民意愿，共建宜居家园
　　“通过精细化改造提升城市品质，是现阶段城市发展的一个重要方向。”江苏省社科院社会政策研究所所长、研究员徐琴认为，过去很多地方推进老旧小区改造，注重建筑外立面出新等，但对老百姓安居最需要的一些功能改造不够全面。国家此次全面推进城镇老旧小区改造，民生导向明显，要在改善城市面貌的同时提升居住品质，让老百姓真正获益。
　　在南京农业大学规划设计研究院高级规划师黄石磊看来，过去老旧小区改造大多是自上而下、由政府主导，居民基本“看热闹”，出现了一些“好事没办好”的现象，现在则强调尊重居民意愿，体现了从“要你改”向“我要改”的思路转变，更能激发居民参与的热情。此外，针对老旧小区规模较小、集聚度高、空间利用施展不开等特点，指导意见提出可以合理拓展改造单元，推动相邻小区、周边地块联动改造，这让规划设计工作更有发挥余地和创造性，有助于提升老旧小区空间利用率和资源共享性。这个改造思路，与我省2019年试点的宜居街区建设改造工作高度一致。
　　“老旧小区改造并不是简单‘出新’，要匹配很多新功能、具有更丰富内涵。”江苏省社科院经济研究所副所长吕永刚认为，推进老旧小区改造，要对一些新商业模式的必要配套、适宜未来新经济导入的相关应用场景有所规划，以激发、满足老百姓的新消费需求，让老旧小区焕发活力。
　　3.发挥市场作用，探索可持续模式
　　镇江将探索在老旧小区引入物业收取物业费，或在有条件的闲置空间开设便利店、老年人助餐点等，吸引社会力量参与老旧小区改造。他介绍，早在2018年，镇江市便启动实施老旧小区“三年改造计划”，希望通过持续努力基本完成1990年前建成住宅小区的整治任务。结合国家和省级层面相关部署，镇江将出台老旧小区改造实施意见，对运作机制、管理模式等进行明确和固化，形成“镇江模式”。
　　“老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出负担过重，难以支撑大规模改造。金融机构的参与、银行信贷资金的支持，将改变老旧小区改造现有模式。我们正在尝试新的融资，通过项目推荐、银企座谈等方式，为银行机构对接老旧小区改造项目创造便利条件。”南京市物业服务指导中心副主任童声龙说，新一轮老旧小区改造应更好地发挥市场作用，积极探索可持续的改造模式。秦淮区银龙花园、鼓楼区宁工新寓二村、六合区银海新村等小区改造正计划推进市场化方式。今年南京每个区将试点1-2个老旧小区改造项目，探索新的改造模式、资金筹措方式，“一区一策”，在实践中发现不同模式的优缺点，为明年大规模开展试点工作提供参考依据。
　　（六）山东样本：启动老旧小区改造“4+N”筹资模式试点
　　为推动“六稳”“六保”工作落地，拉动住房投资，扩大住房消费，2020年山东筹集资金25.6亿元，较去年增加20.5亿元，支持全省（不含青岛）改造城镇老旧小区4476万平方米，惠及居民47.5万户。
　　为吸引更多社会资本参与老旧小区改造，山东今年确定中央和省级项目50个，并启动老旧小区改造“4+N”筹资模式试点。“4”即创新老旧小区四种改造方式和筹资模式：一是大片区统筹平衡模式，把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，实现自我平衡；二是跨片区组合平衡模式，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡；三是小区内自求平衡模式，在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出；四是政府引导的多元化投入改造模式，充分发挥财政资金引导作用，通过投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，带动专营单位、小区居民、原产权单位等履行出资，撬动银行机构、基金公司、民间资本跟进投入，统筹政策资源，拓宽资金渠道。在此基础上，鼓励各地结合实际探索“N”种模式，引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。
　　通过开展“4+N”筹资模式试点，山东探索建立政府补助引导、受益居民分担、社会资本参与的多元化可持续资金投入机制，将有效破解改造资金筹集难题，为加快推进老旧小区改造这一重要“民生工程”“发展工程”提供坚实的资金保障。
　　（七）北京样本：机制创新带动城市更新
　　北京从2012年开始就开始对90年代前后建成的老旧小区进行改造。2012年，北京出台了《关于印发〈北京市老旧小区综合整治工作实施意见〉的通知》，对1990年之前建设且建设标准、设施设备、功能配套明显低于现行标准的老旧小区，实施了以抗震节能为主、环境治理为辅的综合整治，整个“十二五”期间完成6562万平方米市属老旧小区综合整治。
　　2016年底，新一轮老旧小区综合整治开始试点工作，在中心城区和通州区选取了10个小区，围绕节能改造、上下水更新、增设停车位、加装电梯和架空线规范梳理及入地等内容开展综合整治。2017年，北京确认了243个老旧小区综合整治项目，涉及2303栋住宅楼、17.8万户。2018年还印发了《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》，建立健全老旧小区治理体系。
　　随着《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的出台，北京城市更新进入加速期。今年7月1日，北京市住建委等四部门联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（下称“意见”），进一步明确了北京启动危旧楼房改建将被纳入老旧小区综合整治范围，在组织实施、规划土地政策、资金政策、产权登记与物业管理、与申请式退租和住房保障政策衔接等五大方面试点新的政策和措施。
　　《意见》的出台，更强调在推动危改、旧改的政策和机制上进行创新。《意见》明确，改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。改建思路方面，要求改建项目不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。
　　在资金来源方面，改建资金采取“成本共担”模式，由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。其中，政府补助方面，改建项目纳入老旧小区综合整治范围，城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍，远郊区区财政不高于市级补助单价。居民出资的部分，允许承租公房的居民进行认购，对于改造后新增加面积的部分，可以按同地段、同品质普通商品住房价格70%的方式进行购买。此外，房屋产权单位应切实履行产权人责任，归集的售房资金应用于改建项目。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策明确了危旧楼房改造的思路，对于加快北京老旧小区改造等工作有积极的作用。北京模式在细分领域、资金来源、租购并举等方式上进行创新以最大限度地完成改造工作，同时促进住房条件的改善。
　　四、国外老旧住宅区翻新案例
　　（一）日本城市旧住区改造模式
　　日本于1980年提出城市复兴政策，开展大规模城市重建，如东京车站周边的重建项目。到2000年，城市复兴再次被提到议程，2002年出台（城市复兴特别措施法》，根据该法有65个区域被选定为优先城市开发区。对此类区域，日本政府提供诸多激励措施，如财政支持、放松对城市规划的管制、鼓励私人投资等。东京都会区有8个面积为2514hm2的区域被选为优先城市开发区。如东京市中心的六本木新城、晴海一丁目及方舟山等项目。该时期的重建项目类似我国棚户区大面积重建项目，以推到重来为主。
　　除“重建项目”，日本城市复兴政策还包括“土地规划整理项目”。这些区域与我国旧城区情况类似：道路狭窄易发生交通危险、消防车无法进入、管道不通畅、排水设施不完备、暴雨时存在漏雨漫水现象；存在无法有效利用的废弃土地，缺少供儿童玩耍的绿地公园。如果对旧区环境置之不理，情况将越来越恶化，因此，需从该区域的整体利益和福利角度出，为居民和后代营造良好环境。
　　日本与我国的土地制度不同，土地所有者拥有土地和地面建筑物的所有权。日本多数城市旧区多以低层建筑为主。因此，“土地规划整理项目”需调动土地所有者的积极性参与城市改造，对改造区域内的土地进行重新规划。日本出台《土地重划法》《都市再生特别措施法》，以法律手段保障“土地规划整理项目”的实施。通过对道路、公园、住宅用地的规划整合，以及下水道和煤气管道的综合整治，使道路等基础设施更完善，土地使用更合理。可以说，土地所有人既要公平地承担义务，也可享受土地整理后的土地提升效益。
　　“土地规划整理项目”在完成城市规划决策后，取得城市规划许可，开始规划设计。改造区域的规划并非推倒首来，而是通过置换对土地进行整理。整个流程包括城市规划决策、项目计划确定、审议会选举与设置、置换土地设计、临时置换土地展示与指定、工程与补偿说明会、建筑物拆迁、道路与公园等施工项目、土地置换计划、土地置换换处理、土地登记、结算金的征收与发放、项目完成等。
　　道路的再规划需充分考虑现有道路情况，保障交通顺畅与行人安全，需尽量分离人流和车流．形成整齐的街道。在不影响道路和公园等公共设施建设的前提下，再规划应尽可能减少拆迁。
　　再改造区域内的土地所有者需共同负担部分项目费用，以确保土地使用。改造区域内的土地所有人将少部分自有土地进行出售，因此需保证因土地面积缩小而产生的损失小于土地所有者的获益。在实施过捏中重视土地所有者的意见和权益，并要求其参与其中。在计划决策阶段，通过公共事业团体举行的说明会或问卷调查，项目实施方认真听取其意见，并尽可能在项目中落实。在项目正式开始后，为能持续反映土地所有人的意见，将选举产生土地规划整理审议会及评沽专员，作为项目实施方的咨询机构并履行监督职责。
　　（二）英国城市旧住区改造模式
　　1.罗斯蒙特三角地块旧城改造
　　罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收入者或是短期的租赁者。地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。
　　通过与规划部门协商，PTEa获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升土地和房产价值，并从中获利。
　　改造目标：（1）重新安置现居住在该片区的低收入租户。（2）整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。（3）加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。（4）组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。（5）充分利用有潜力的工业和荒废的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。（6）对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。
　　改造方式：（1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。（2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。（3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。（4）大量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa进行新一轮的开发建设。（5）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极作用的少量私人住宅也予以了保留，并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。（6）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。
　　改造成效：经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。
　　2.历史居住区的改造：本斯海姆和索尔特维尔
　　本斯海姆和索尔特维尔本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19世纪早期，是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建筑细部。1980年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。
　　开发机构：盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。
　　改造方式：政府计划阶段。盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计划书，获得了6900万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了先期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结构。
　　地区改造。索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域；将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联合投入使用。
　　大道地区。市政府采用80/20的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%，各家住户出剩余的20%来修复住房，住户必须在规定的时间内完成自家的修复并且住满一定的年限。同时，通过街道绿化，柔和公众领域，采取制定“住家区域”形式来减少机动车的交通；对后巷进行改造，重新使用后花园使住房后部空间更宜人。
　　寇兹沃斯路地区。传统的街边零售店被升级为一个更加可行的商业中心；改善公众领域环境和减少交通流量；在废弃空地建立新建住房；泰恩式公寓将被改建成独立家庭住宅；全面改善社区内的公共设施群和开敞空间，鼓励社会内聚性。
　　公众参与：在本斯海姆和索尔特维尔已有3300人参与了35个咨询事宜。盖兹海德市政府对参与者的活动非常重视，确保达到地区和人口上的平衡。咨询的方法包括了设立研究小组、与利益相关者面对面的交谈，住户调查、外展工作和学校项目。
　　居住者的所有权：居住者的所有权是开拓者革新试验的重要部分，保护当地房东的利益即可以稳定房地产市场，也能提高当地的私有投资。共享所有权是市政府提出的一项机制，使当地资金有限的居民可以获得房屋的所有权成为可能。居民和市政府合起购买房产，然后居民分月付给政府属于政府部分的房产租金，直到居民有足够的资金能力可以买下全部房产。
　　福利计划：住区的福利还包括了提供地方培训和工作机会的计划，以缩小本斯海姆和索尔特维尔的失业率。这项计划将历经10到15年，整个地区就业机会将是一个可持续性的提高。
　　改造成效：虽然试验革新项目的物质利益是可观的，并且很有可能促进经济的增长，但房地产价值的升高所带来的社会压力也许会影响本斯海姆和索尔特维尔的居民不堪重负。住房市场革新社会经济试验已经做了特别规划以鼓舞住宅房地产市场和确保人们有适当的住房选择。重新组建的空间和迁入的富裕居民也许会使一些当地居民和商业者不能适应新的环境。虽然试验革新已经在许多大小规模的复兴活动中被实施，但仍然需要制定一些措施来保护当地的居民和商业者免遭价格太高而被排挤出该域。
　　3.英国旧城改造呈现的特点
　　城市改造不仅仅是物质性的再开发，更重要的是要注重城市更新的综合性、整体性和关联性，应在综合考虑物质性、经济性和社会性要素的基础上，制定出目标广泛、内容丰富的城市更新战略，制定各种不可分割的政策纲领。
　　旧城改造建设的模式为：全面调查，建立技术档案，编制旧城改造计划；对古迹和历史建筑进行登陆注册；划分保护区；对旧城区进行改造规划设计，对旧城改造提出了如降低建筑密度、改善环境和交通、增加绿化等具体要求。
　　城市改造的方式，从大规模以开发商为主导的剧烈推倒重建方式，转向小规模的、分段的、主要由社区自己组织的谨慎渐进式改造，对旧城区内建筑分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅内部设施现代化或公共服务设施完善化，旧居住区居住环境，保留原有风貌特色，提高土地利用价值。
　　政府由原来的直接介入旧城改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。
　　开始重视城市改造的社会经济意义；城市改造不仅停留于表面形式的更新改造，仅解决一些物质和社会性表象的问题，而是探寻其深层结构性问题，彻底解决城市衰退的根本矛盾。城市改造政策的重点从大量贫民窟清理转向社区邻里环境的综合整治和社区邻里活力的恢复振兴。城市改造既要注重城市物质环境的改善，同时也要注重社区特有意象和性格以及区域特色的保护与创造，维持好原有城市空间结构和原有社会网络与社区。
　　（三）加拿大城市旧住区改造模式
　　旧住区的改造是长远计划和分期实施的结合过程，规划控制是关键环节。加拿大采取的控制方法是：①控制旧房改造规划层次，按旧房更新改造发展分为联邦级、省级、市级规划控制层次；按旧房更新改造规模分为试域改造、城市改造、邻里改造、改造项口规划控制层次；②控制旧房改造规划目标，分为繁荣、活力、平等、美观、安全、卫生、开放、效率八项规划控制指标；③控制旧房改造，规划内容分为改造用地规划、改造政策规划、改造地区规划及改造详细规划。
　　普及旧房改造专业培训。加拿大常设全国性“住房修复技术培训课程”，面向社区和居民。培训对象有房产业主，改造承包商和经营者，房产质量检查评估员，修复项目管理人，拟改造住房的居民等。
　　（四）美国巴尔的摩市
　　巴尔的摩市是美国城市规划和旧房改造相当成功的一个范例。巴尔的摩市属关国东部马里兰拼．始建于1729年，有人口82万，是美国第八大城市，也是一个内港城市。巴尔的摩市于1968年成立“住宅和社区开发部”，负责公共住宅建没和管理及实施旧城改造计划，他们将住宅管理工作的重点放在保养完好的住宅，修复损坏的住宅上，坚持修复旧住宅和建设新住宅并举的方针，并制定了全面观划的管理法规。巴尔的摩市的实施住宅全百修复计划中采取的措施主要有：
　　健全立法，严格执法。该市制定的城市管理法对住宅修复活动作了全面的规定，为保证法规实施，还专门设立了住宅法庭，负贵审理各种违法违建行为，维护住宅法规的尊严。
　　提供资金援助。该市向城市改造区域的房主提供修建贷款，有时还无偿提供各种技术物质援助，保证他们的住宅能按住宅法规的要求得到及时修整。1975年以来，该市还实施了向中低收入家庭提供房租补助的援助计划，帮助这些家庭寻找住宅。
　　实行工程承包，该市将住宅修建工程用合同方式承包给修建商，房屋整修完毕后，再出售或出租给市民．并采取措施保证有足够数里的有能力的工程承包人可供选择。
　　保证工程质量。为保证修缮设计和施工质量，该市设立了有效的检查机构，并配备了质量检查和事故处理人员。市开发部还制定了《住宅外部修整指导》，保证住宅修整的质量。
　　充分利用旧材料。该市专门设立了“抢救物质仓库”，低价出售老式楼梯、门窗、壁炉、炉台等，对旧住宅建筑原有的大理石、铜铁饰物、各式贴面、染色玻璃等有历史艺术价值的东西都尽量予以保留。
　　到80年代初，巴尔的摩市已将全市2800所旧住宅修葺一新，有一半出租给低收入的住户，其余以每所1.5万关元的价格出售，另外。约有500所未经修理的住宅，以较低的价格卖给领有土地使用证的定居者。定居者自己对这些旧房进行修复，供自己使用。
　　五、老旧住宅区的改造建议
　　（一）协商共赢：旧城区改造新模式
　　依据党的十八大、十八届三中全会关于推进协商民主的精神和中共中央《关于加强社会主义协商民主建设的意见》，特别是习近平总书记关于“在中国社会主义制度下，有事好商量，众人的事情由众人商量，找到全社会意愿和要求的最大公约数，是人民民主的真谛。涉及人民利益的事情，要在人民内部商量好怎么办，不商量或者商量不够，要想把事情办成办好是很难的。我们要坚持有事多商量，遇事多商量，做事多商量，商量得越多越深入越好。涉及全国各族人民利益的事情，要在全体人民和全社会中广泛商量；涉及一个地方人民群众利益的事情，要在这个地方的人民群众中广泛商量；涉及一部分群众利益、特定群众利益的事情，要在这部分群众中广泛商量；涉及基层群众利益的事情，要在基层群众中广泛商量。”这一重要讲话的要求，初步形成的旧城区特别是棚户区拆改新模式的思路，可以简要概括为：以协商共底为基本特征的群众自主、市场决定、政府服务、法制保障的拆改新模式。
　　1.政府服务
　　旧城区、棚户区改造是民生工程，政府责无旁贷，但政府要改变参与方式，由前台转人后台，由直接操作者变为服务者，主要是做好规划、引导、监管、协调、托底等服务工作。
　　做好建设规划。规划要先行，政府定期公布一批规划拆改项目，让拟改项目的居民群众尽早与开发商互动。旧城区、棚户区改造成什么样子应该由政府说了算，从城市整体发展规划对项目提出具体建设规划要求，要建设30年不落后，50年不淘汰的百年工程；要建设保护、传承、弘扬优秀文化的历史工程；要建设节能环保的两型工程；要建设能改善群众物质文化生活并促进就业的现代社区工程。
　　出台政策引导。政府出台一些鼓励居民群众和开发商积极投入旧城区、栩户区改造的政策，如优惠处理旧城区、棚户区内国有产权房，适当提高项目规划容积率，减免土地出让金和建设规费等。同时，按“居者有好屋”的要求，将城区存在结构安全、消防安全、排污安全等问题以及与周边建筑不相称的砖混结构建筑群纳人拆改范围。
　　实行项目监管。旧城区、栩户区居民大部分属于社会的弱势群体，为对他们负责，除职能部门按程序监管项目外，还要求开发商与政府平台公司合作，在与居民签约、规划设计、土地受（出）让、财务会计、银行账户、施工质最、施工安全、施工进度等方面，政府平台公司（不出资）全方位全过程参与管理，直至项目目标任务全部完成。
　　做好协调仲裁。市、区、街三级拆改工作机构主要是协调拆改项目与周边单位或个人的关系、各职能部门与项目的关系。当居民群众和开发商发生矛盾时，在双方都愿意接受下做好公平公正的仲裁。
　　搞好托底帮助。对旧城区、棚改区中特别困难的群众，政府托底帮助他们解决困难渡过难关。这些不宜由开发商直接办，可要求开发商向民政部门捐款，以解决政府托底帮助的资金不足问题。
　　2.法制保障
　　将拆改工作纳人法制轨道，使拆改创新于法有据，使操作过程公开透明，使居民、开发商、政府行为依法得以规范，合法权益得到保障。
　　管理条例保障。依法保障居民自主、自治的权利，居民遵循《物业管理条例》等法规，通过民主协商、选举产生的自治机构实现居民的自我管理、自我约束和自我服务。
　　合同约束保障。倡导契约精神，强化合同保障。居民群众与开发商签约，明确双方的权利与义务；开发商与国土部门签约，依法取得完整的土地使用权。强化合同效力，要求各方当事人严格履行。
　　部门执法保障。政府加强有关土地、城建、税收等方面的执法，对有碍拆改项目顺利进行的各种违法违规行为，有关职能部门的执法机构依法及时予以制止和处理。
　　政法司法保障。对于拆改中出现的民事诉讼案件，法院要依法快速处理结案；对有可能出现的违法犯罪行为，公安、检察、法院要积极预防和依法打击。
　　3.市场决定
　　让市场在拆改中起决定作用，就是遵循市场运行原则和市场运作方法，即等价交换、公平交易的原则和民主协商、合同制约的方法。这既符合李克强总理所说的“放开市场这只‘看不见的手’，用好政府这只‘看得见的手’”，又符合中央“宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底”的思路。
　　按市场运行原则选择开发商。旧城区、棚户区居民在市场上通过竞价、招标等方式寻找他们满意的开发商，政府可协助招投标。旧城区、棚户区居民的安置分配方案由旧城区、棚户区居民自己充分协商酝酿并通过自改委与开发商直接协商洽谈确定。由开发商出资建设新住宅，拆改居民得到以旧房换新房，以小面积解换大面积（旧新房面积兑换比率由旧城区、棚户区地段的商业增值率决定，原地安置一般可达到1:1.2,异地安置可达l:1.5甚至更高）的好处，并由开发商给予原居民合理的过渡安置费。居民群众与开发商的经济关系是合作开发且开发商对居民群众承包的关系，居民出旧房价值及土地使用权，开发商出资金，包括新交的土地出让金、建设资金、规费资金以及纳税资金等，居民获取拆改增值的应有回报，不承担风险；开发商独立经营，依约受居民监督，承担全部风险和获取居民约定收益外的全部利润。
　　按市场运行方法以合同制约。居民安置分配方案由自改委组织全体居民充分酝酿，同时与开发商反复协商，形成居民的要约条件交自改委聘请的律师事务所，起草居民与开发商合作改造（简称“提质共建”)的合同文本，再由律师事务所委派专职律师挨家挨户办理签字手续。签约率达到100％合同才整体正式生效。以合同制约确定居民与开发商的责任与关系，保证整个拆改项目在阳光下运作，确保拆改任务的顺利完成。
　　按市场运行方法以合同制约。居民安置分配方案由自改委组织全体居民充分酝酿，同时与开发商反复协商，形成居民的要约条件交自改委聘请的律师事务所，起草居民与开发商合作改造（简称“提质共建”)的合同文本，再由律师事务所委派专职律师挨家挨户办理签字手续。签约率达到100％合同才整体正式生效。以合同制约确定居民与开发商的责任与关系，保证整个拆改项目在阳光下运作，确保拆改任务的顺利完成。
　　市场决定拆改的实质就是盘活旧城区、棚户区的土地资源，获取城市规划完善、居民居住条件改善、城市商务区发展、城市环境美化、城市品质提升、城市经济发展等多重效益，是一举多得的好事。
　　4.群众自主
　　旧城区、棚户区拆改工作的指导思想要从关心群众，爱护群众，替群众做主，提升到尊重群众，相信群众，让群众自己当家作主上来，把拆改的话语权和选择权交还给居民，即我们常说的还权于民。在旧城区、棚户区居民中成立居民自主改造委员会（简称自改委），自改委成员通过民主协商推荐、选举产生。自改委主任由选举产生的自改委成员中德高望重、公正厚道而又具有一定的组织领导能力、热心旧城区、棚户区公益事业的能者担任，当地街道社区负责同志以顾问或其他名义（或者担任副主任）进人自改委。由自改委主持旧城区、棚户区拆改的工作，对小区基本情况进行摸底、了解居民的诉求、与开发商协商洽谈确定双方都满意的居民安置方案、聘请律师事务所起草居民与开发商合作改造的合同文本、对拆改全过程监管等等。
　　（二）新时代城市中心老旧住宅改造设计策略
　　1.强化危房改造，完善住宅功能
　　如果住宅主体结构较为理想，但却不能达到相应安全要求时，需要对危房实施加固、修缮，甚至是拆除处理。按照适用性、安全性及经济性原则，在进行危房改造时，要将消除住宅安全隐患为改造设计日标，对住宅各项基本功能进行完善。
　　实施危房改造过程中，需要注意以下内容：①根据经济及安全要求，整体改造设计应加大对传统文化延续的关注力度，要对危房风貌进行维护，做好室内外装饰、建筑形式及细部构造等风格保护，最大限度地降低住宅改造对于传统文化延续的影响；②应按照结构构件危险程度与地基基础危险程度，对住宅危房等级进行确定，并要结合周边环境及住宅建造时间，对危房危险程序展开全面分析；③在对不同等级危房进行处理时，需要采用不同对策进行应对。一般D等级危房应进行拆除，C等级需要实施加固处理，B等级应及时进行修护。同时，在冬季雨雪天气及夏季汛期之前，有关部门需要及时展开相应检查，以便及时消除住宅的潜在安全隐患。
　　2.推行无障碍设计，实施适老化改造
　　由于老旧住宅普遍存在上下楼不方便及区域通行存在障碍等问题，对用户尤其是老年、残疾用户造成了不同程度的影响，所以在进行老旧住宅改造设计时，设计人员应积极推行无障碍设计及适老化设计，应在对住宅进行实地走访的前提下，明确住宅实际问题，以便按照连续性原则，展开电梯安装及出入口坡道改造等工作。同时，要加大对适老化改造细节的关注力度，应加大对老年人身体特点及心理特点的研究力度，明确老年人的实际生活需求，从而有针对性地展开服务设施设置，减少各种生活障碍，实现对居住环境的有效改善。
　　3.满足医疗服务需求，实施智能化设计
　　为满足老旧住宅住户就医方面需求，在进行住宅改造过程中，需要将用户保疗服务考虑其中。应在进行社区规划时，设置配套的医疗服务场所与设施，加大对社区用房及用地的开发力度，使其发展成为养护服务主要设施。同时在进行住宅内部空间设计时，也要将该项服务加人到空间设计方案中，应为有需要的家庭设置医护人员专用空间，以便随时随地接受服务。在进行无障碍设计过程中，也需对轮椅使用等内容进行考虑。
　　4.保护外围护结构，做好防水改造
　　此部分主要以屋顶防水改造为主，在进行改造设计时，一方面要对排水系统进行科学安排，按照建筑所在区域、性质及规模等对排水方式进行设计；另一方面，应对屋面防水保温材料进行科学选择，明确每种材料都具有相应特点，在进行材料选择，需要按照实际工程需要，根据材料优缺点对其进行选择。如在对卷材材料的选择过程中，要对材料抗压能力、延展性及仲缩性等进行检查，选择性能较为理想的材料；在对混凝土材料进行选择时，要对材料伸缩性、耐久性及耐候性等进行明确同时为达到最佳防水效果，设计人员还可将各种材料有机结合在一起，应按照扬长避短的原则，对材料优势进行充分利用，并做好缺点规避，以实现理想化房屋防水模式，达到良好的屋面外围护结构效果。
　　5.增强空间适应性，保证多样化风格
　　空间适应性指的是住宅空间应达到居住者各种需求的空问特征，是现代建筑空间人性化转变的重要表现。现代城市居民家庭结构及生活方式开始向多样化方向转变，住宅内部应保持足够的灵活性及多变性，以应对不同的住户需要。以城市中心“主干几家庭”为例，此类家庭多以两代或三代人共同居住的模式为主，在进行改造过程中，需要依据各代人的生活方式、审美等，按照空间适应性原则展开一系列设计应在保护住户各自空间私密性的基础上，做好共享空间设计，确保建筑空间效用可以最大限度地发挥出来，能够有效改善老旧住宅生活行为及人口结构等问题。除此之外，设计人员还应保证空间风格多元化及个性化特点，应改变传统千篇一律的设计模式，根据用户综合情况展开个性化家居设计，从而有效提高用户满意程度，满足用户生活及审美等需求。
　　（三）关于老旧住宅楼加装电梯的建议措施
　　1.重视组织领导
　　推进老旧住宅楼加装电梯的工作有许多困难，所以政府应当加强关注这一民生工程，真正尽到一个掌舵者的职贵，履行好自己的责任，保证公开、公平、公正、合理取舍。政府首先成立一个由多个部门组织的专门小组，可以让市领导兼任该小组主要负责人，由其中某个部门牵头，并联合财政、消防、市场监管局、街道、社区等多个部门进行合作办公，让他们都参与进来，要把行政审批工作变得更加便利和快捷，各部门进行配合，最终形成·条龙式的服务，政府可以找专业人员进行指导，制定一系列的原则和标准，让电梯工作的开展能够更加顺利和高效。与此同时，在选择位置加装电梯井道的地方，消防通道是我们必须要考虑的，要多和住户进行协商，想要高效率的完成这件事，就必须让审批程序和操作程序进一步简化，让制定的政策和采取措施真正落实到位。
　　2.各方的利益都要兼顾到
　　在一个住宅小区内，和睦的邻里关系是很重要的，加装电梯可能会对一些住户带来不便，特别是一二楼的住户。这样很容易产生矛盾，这时就需要组织高低楼层用户协商解决，各方相互理解，尊重差异，商讨具体解决办法，找到对双方都有益的措施。想要加装电梯，需要经历的阶段很多，从最开始的住户动员、协调好高低层住户的利益、按比例收集住户资金、根据规定到政府部门进行报建工作、政府部门同意后要稳妥联系好施工单位以保证资金安全、选择电梯型号品牌等。这其中最重要的环节是报建工作，需要政府简化审批程序，否则效率会很低，多则半年以上，快的一个月内完成。政府同意后接着就是井道施工和电梯安装以及使用阶段，这几个阶段一定要重视施工质量、安装质量、维保售后服务质量，保证电梯使用安全、乘坐舒适、故障率低，最后就是日常维护和管理，每个阶段都非常重要，需要多方面考虑。
　　除此之外，前期在现场规划安装电梯的位置时，要充分考虑到低楼层住户的切身利益，制定出最优的设计方案，比如电梯井道是采取混凝土或钢架结构或半混半钢，钢架结构的井道壁材质是采取玻璃或其他新型材料，井道壁的结构至少要满足强度和防火两个条件，电梯厅进口位置的选择，不能过多影响低楼层住户的采光和出行，要让整栋楼加装电梯后给人一种美感，要让住户感到生活品质提高了、整个小区变得高端上档次更加漂亮了。
　　3.让社会评价制度正式进入加装电梯的改造中
　　加装电梯需要考虑各方面的问题，单单考虑技术方面是不行的，除了评估技术是否可行之外，我们还要观察环境和社会方面的一些反馈。像前面所提到的，加装电梯会遇到诸多困难，住户之间会产生矛盾，我们要尽最大努力做好相关方利益的协调和平衡，尽量让大家的意见统一起来。加装电梯之前，要首先制定行动指南，对利益受到损害的住户进行一定的经济补偿。我们要尽量保证各个群体的利益都能得到协调，让老旧住宅电梯改造这个工程的公平性能够得到保障。
　　六、结语
　　1949年以来，我国一直处在住宅大量建设阶段，其中人们的居住环境、住宅面积和质量的提高，多种样式的空间及建筑形式出现，都受社会背景及经济条件的影响。但早期的建筑形式和住宅设计只局限于满足居民生活需求，并没有把未来发展作为规划设计中的一部分。各地区应明确认识到老旧住宅改造的重要意义，要在对城市中心老旧住宅基本情况进行全面调查的基础上，按照调查结果制定出可行性较高的改造设计方案，并逐一展开各项治理措施，以通过实施无障碍设计等手段，做好老旧住宅改造工作，从而达到有效改善老旧住宅居住体验的目标，为居民带来更加优质的建筑空间使用享受，从而提高城市的整体形象，推进城市环境的可持续发展。
　　（本文综合自多篇专家学者文章）