核心提示：2019年以来，中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中，“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分，被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，...
　　 
　　城镇化进入下半场，不仅城市从增量发展更多走向存量发展，偌大的楼市，以老旧小区改造和物业管理为核心的存量市场，也开始越发受到重视。
　　“社区云平台、智慧停车、智慧监控”，11月初，如果你来到北京中国国际展览中心（新馆）同时召开的第19届住博会和第20届城博会，或许会奇怪，参会企业似乎并不只是传统的建筑企业和开发商，反而多了与“智慧社区”相关的企业。实际上，在本届城博会的入口处，就写着“老旧小区改造、城市管理、智慧城市、智慧社区、智慧停车”的主题。
　　有趣的是，尽管只是并非当务之急的“提升类”改造，但老旧小区的智慧化改造，却似乎被看做是撬动整个智慧社区建设的支点。自从老旧小区正式成为国家全面推进的重点工作，就与此前几年间似乎有所停滞的智慧社区建设紧密联系在一起。智慧社区建设所面临的盈利难题、标准难题，能否得以解决？市场正在尝试给出答案。
　　万亿市场切入口
　　所谓的智慧社区，是指通过利用各种智能技术和方式，整合社区现有的各类服务资源，为社区群众提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务的模式。具体来看，包括智能家居、智慧通行、智慧监控、智慧停车、智慧测温、智慧送递、智慧梯控等服务。
　　“我们认为未来智慧社区（家居）会是一个万亿级的市场规模”，金山云的相关负责人告诉21世纪经济报道记者，根据研究机构的测算，2019年我国智慧社区市场规模破5000亿元，借互联网+等政府政策的进一步推广以及可支配收入的持续增加，智慧社区市场规模将继续增长。
　　不过，此前由于缺乏主导力量、数据整合困难、执行情况复杂等种种原因，智慧社区发展相对滞后。但老旧小区改造的出现，为万亿智慧社区市场提供了新的切入口。
　　2019年以来，中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中，“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分，被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，在不少发达地区和城市，作为了老旧小区改造的重要内容。
　　实际上，不管是覆盖面，还是投资额，针对存量社区的智慧化改造，都开始受到前所未有的重视。
　　全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会（SAC/TC426）（以下简称“全国智标委”）秘书长张永刚告诉21世纪经济报道，到2019年年底的数据，全国的居住小区大概在55万个左右，其中在建设成为智慧社区，或者已经是智慧社区的居住小区数量远远不够，目前只有5%不到。
　　全国智标委是由住房和城乡建设部负责业务指导的技术标准组织，归口管理涉及智慧城市、智能建筑、智慧社区、智能家居、数字城管、智能卡等领域的国家标准。
　　张永刚预计，在未来五年内，全国所有存量社区的智慧化改造覆盖率，应该达到30%以上，大概覆盖16万个小区左右，尤其在东部沿海的发达地区，存在以省为单位，推进相关工作的可能性。“虽然这属于提升类的改造内容，但是借助老旧小区改造红利，发达地区如果可以把社区信息基础设施完善好，这对于未来的5G引入以后，各种以社区和家庭为主的应用场景的实现有着重要意义。”
　　以南京和北京为例，南京一家参与老旧小区改造的物联网企业经理告诉21世纪经济报道记者，老旧小区改造中，有智慧化改造的量级较大。根据其公司调研，在南京全市大概80%，南京市区的覆盖则能达到100%。
　　而从规模上来看，有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道记者预估，北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。未来五年间，北京的老旧小区改造投资总规模会达到2000亿左右，其中，智慧社区改造、新基建的规模，也将会有200亿左右。
　　巨大的蓝海市场，自然也吸引了企业的目光。一位珠海智慧社区运营商在陕西的负责人告诉21世纪经济报道记者，从3月开始，他就被调往陕西拓展市场，希望通过设备销售，参与当地运营商主导的老旧小区智慧化改造市场。
　　寻路盈利模式
　　按照智慧社区的相关标准来看，智慧社区的标准架构，包括了以传感器、摄像头、门禁等负责感知的基础层、以数据传输为主的数据层、以数据展示和交互为主的平台层和以社区服务为主的应用层。
　　目前，大量云计算等网络硬件服务提供商开始进入这一行业，其中不乏巨头。2019年7月，京东数科与物业巨头彩生活合作，提出共建社区的能力、技术、数据中台。今年4月，金山云AIoT推出了无接触式智慧社区解决方案，相关负责人告诉21世纪经济报道记者，其主要的盈利模式是通过为物业企业提供一站式解决方案，提升客户的营收能力和运维水平，在此过程中收取费用。此外，也通过提供相关服务运维，获取长期收益。
　　实际上，整个产业链的末端，为整个产业链创造利润的，还是社区服务为主的应用层企业。目前来看，开发商、物业公司、第三方的平台企业和电信运营商，是主要参与企业。
　　不过，此前困扰智慧社区行业的盈利问题，即使在老旧小区改造的推动下，也被认为是行业发展的难点。
　　多位受访人士均指出，由于中央已经明确提出，“提升类”改造被要求更多依靠社会资本的投资，因此，依靠投资挣钱，不现实。
　　一家知名监控行业公司的武汉负责人告诉21世纪经济报道记者，老旧小区的智慧化改造，按照政策主要是监控、对讲、门禁这一块，预算更低，整体价格档次不会很高，比起有开发商买单的新建智慧社区，档次要低不少。同时，存量小区的智慧化改造资金主要取决于住建部门划拨的补助，有一小部分属于信息化改造资金，还有一部分来自物业维修基金，再者如果是智慧平安社区项目，公安部门也会出一部分。但更大范围的推广后，是否还会有补贴则不得而知。
　　业内人士指出，相比于改造资金，通过智慧社区的增值服务获取利润，或许才是行业发展的最终目标。
　　博韩伟业是某物流领域上市公司的全资企业，其所参与的老旧小区改造项目，不仅为物业公司提供了智慧社区的基本解决方案和相关平台，还借此在小区提供了物流驿站服务和医疗健康服务。
　　其中的医疗健康服务，被认为或许是智慧社区应用的一种新思路。博韩伟业负责人张彦英介绍，参与老旧小区改造后，他们得以与物业合作，为小区居民提供全套的便携式健康监测设备，将监测到的健康数据与相应的社区医院和家庭医生打通，实现医疗资源引流和数据应用增值。甚至在某些市的试点项目，已经实现了相关费用与政府部门的医疗补贴打通。
　　上述珠海企业人士也表示，不同于在西安的销售策略，他们在珠海本地参与改造时，免费投入和维护设备，通过单元门广告投放、大数据对接、门禁卡销售等方式参与运营并获得收入。
　　对此，张永刚指出，目前，智慧社区主要有两种模式，一种是以开发商和物业公司为主的重资产模式，即物业或者开发商囊括了自有小区的基础设施、物业服务、智慧化应用等全流程的业务，但投资要求较大；而另一种则是轻资产模式，主要是平台企业，在智慧社区的基础平台上构建综合服务平台，从而开展社区服务。
　　不过，这种模式下，谁来投资搭建基础平台就成了问题。张永刚建议，在有条件的地方，应该由城市政府去主导建设智慧社区的基础平台，一方面是降低了智慧社区企业的投资成本；另一方面，也可以统一数据接口和格式，方便社区管理各部门数据打通，从而使城市精细化管理能够真正落实到社区一环。
　　（《21世纪经济报道》2020-11-12，宋兴国、蒋莎莎）
　　 
　　#阅读延伸# 积极引导社会资本参与城镇老旧小区改造
　　城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。对此，今年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件。长期以来，城镇老旧小区改造的资金来源主要依赖于政府资金的投入，已经无法弥补改造的巨大资金缺口。因此，多元化筹集改造资金，引入社会资本参与其中，成为推进老旧小区改造的关键所在。
　　当前社会资本参与老旧小区改造的主要模式
　　主要有以下三个模式。
　　一是社会资本与政府部门利益共享模式。社会资本通过对老旧小区房屋增加电梯等形式带动并实施绿色节能改造，以增加层数收益平衡增设电梯等改造资金缺口，此种模式称之为自平衡模式。其优势在于，资金层面无需政府补贴，也不向居民收取费用，社会资本通过改造增加的房屋面积进行出租运营或产权出售，收回改造成本有效缓解政府在改造资金筹集方面的压力。该模式的难点在于进行加层或加梯等改造必然涉及到整片区域的容积率调整，加层或加梯后产权归属界定的问题，审批监管程序需要突破。
　　二是肥瘦搭配采取商业捆绑开发改造模式。商业捆绑开发已经成为不少地区老旧小区改造平衡投入产出的一种模式，该模式对整个老旧小区及周边进行统筹规划，通过联动改造，提升周边商业配套品质，或将部分住宅进行商业化改造，如改造为商业或民宿。该模式的优势在于，一是有利于社会资本通过捆绑开发，解决资金投入产出平衡问题，减轻政府老旧小区改造的财政资金压力；二是有利于优化完善老旧小区周边的商业配套，通过社会资本引进合适的商业等服务业态，为居民提供更高品质的生活服务。
　　三是老旧小区改造与物业管理一体化长效模式。社会资本作为改造的实施主体，全程负责老旧小区改造实施以及后续运营和维护更新等，并以绿色、健康、智慧等新理念接管小区物业管理，运营停车场、小区APP、社区金融等经营性项目。该模式不仅针对单一的老旧小区改造，还可以把周边的老旧小区归拢进行统一改造管理，以形成规模效应。该模式的优势在缓解财政资金压力，减少设计与施工的协调、有效降低施工成本，对改造后的小区进行规模化管理，降低物业管理成本，提高服务标准。
　　社会资本参与老旧小区改造的现实困境
　　存在如下三大困境。
　　一是政策障碍较多，突破存在困难。从现有的统计来看，近一半的老旧小区建成年代久远，房屋本体陈旧，存在着附属设备年久失修，规划先天不足，基础设施配套短缺，小区环境不达标，管理不到位等问题。对于可利用的自行车棚、地下人防空间、锅炉房、堆煤场等存量空间资源的改造提升，以及改造涉及的加装电梯、建设停车设施、完善消防通道等造成楼间距、容积率、绿化率等指标的变化，受现行政策制约，对于规划指标的调整，采取商业捆绑进行旧房改造涉及的土地性质、产权收益，改造增加面积的权属界定等系列问题，突破规划实施较为困难，为社会资本的参与增加了难度。
　　二是融资条件严苛，资金筹资困难。从现有的管理机制看，目前针对社会资本参与老旧小区改造投资的部分，发展改革部门没有相应的立项审批文件，与金融机构既有的审批程序性条件难以衔接，申请贷款过程困难复杂。如果以运营权向银行申请贷款支持时，需要满足向银行提供足额资产抵押和较高担保措施等硬性要求。若向政策性银行申请融资支持，一般会要求借款主体是一个合法的收费主体——拥有物业公司，且有15年、20年的物业管理收费权限，保证借款主体有偿还借款本息的能力。若通过资产证券化的方式进行融资，也面临一定限制。
　　三是管理手段滞后，长效机制缺失。从全国范围来看，当前老旧小区现存低效空间资源产权往往属于政府机关或国有企业、事业单位，将国有产权的低效空间资源作为社会资本投资回报方式授权社会资本运营，与现行的国有资产出租出借政策相悖，且最长不得超过3年的规定不利于社会资本以运营权质押方式开展长周期融资，缺乏长效运营管理基础。同时，老旧小区居民因习惯于产权单位或政府无偿提供的物业服务，居民花钱购买服务的意识淡薄，改造后的老旧小区容易陷入“改造-破坏-再改造”的恶性循环，然而对于采取投资建设运营一体化的社会资本而言，由于物业费杯水车薪且缺乏公共维修基金来源，资金平衡难以持续。
　　社会资本参与老旧小区改造的政策建议
　　针对存在的问题，笔者提出四点建议。
　　第一，尽快出台相关实施细则。根据各地区试点情况及时总结经验，制定出本地区社会资本参与老旧小区改造的意见及相关实施细则，包括社会资本参与老旧小区改造的主要内容、改造程序、改造模式、金融支持、新增房产权属、物业服务收费标准、改造技术标准要求等。同时，强化统筹改造过程中所涉及的规划、土地、建设、消防、环保等相关部门，形成吸引社会资本参与改造的政策红利和运行机制。
　　第二，争取政策创新突破空间。积极吸引社会资本改造投入，对本地区纳入改造范畴的老旧小区及其周边配套设施建设情况进行分类，强化存量资源的整合利用。一是鼓励社会资本采取商业捆绑开发或投资建设运营一体化模式，将相邻地块的老旧小区进行统一更新改造，可探索采取适当调整部分居住用地为商业办公用地、现代服务业用地，赋予小区特许经营权、建设停车位等激励措施，提高社会资本参与的积极性和综合改造的整体收益。二是未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，协调相关部门办理相关手续，通过规划整合利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施。
　　第三，加大市场化融资力度。引导开发性、政策性银行提供20年以上低息贷款支持，通过类PPP、项目贷款、公司贷款等多种市场化融资方式提供贷款支持，进一步降低贷款利率，加大老旧小区改造类政府专项债务支持力度。一是简化审批手续，支持社会资本通过质押老旧小区更新改造项目项下的收益权及其他合法权益方式，获取金融机构低息贷款。二是在社会公募融资等方面给予定点倾斜，探索老旧小区基础设施改造类REITs项目，有针对性地加大交易所和银行间市场的金融产品投放。三是对社会资本投资老旧小区改造，政府制定财政贴息和税收减免政策，推动政策性担保公司出台专项支持政策，提供针对性优惠担保费率，减少限制。四是将城市更新和老旧小区改造列入政府城市投资引导基金支持范围，搭建用好城市级老旧小区改造投融资平台。
　　第四，构建长效化管理维护机制。根据老旧小区改造类别，居民消费水平、缴费意识等情况，引导居民分类实施市场化运作、准物业管理、托底型管养模式，逐步提升后续管理水平。一是建立老旧小区维修资金的补缴和续筹制度，适当降低使用门槛，探索通过资本市场对结余资金进行保值增值，以达到长期造血的目的。二是整合本区域内各个层面涉及老旧小区的相关资金，统筹投入老旧小区改造和后续维护。三是建立财政资金以奖代补的模式，借鉴房屋征收拆迁奖励模式，对公示后积极启动老旧小区改造的项目进行专项奖励补助。探索有偿使用新增设施的方式扩宽资金来源，提高新增设施在后续有偿利用过程中的利用率和收益率。四是建立党建引领下的物业管理协商公治机制，发挥物管会和业委会的职责，敦促居民及时缴纳物业费，监督物业服务企业持续提供优质服务，以期达成“缴费积极—服务优良”的良性循环。
　　（《中国经济时报》2020-11-12，中共中央党校（国家行政学院）公共管理教研部李政清）