对参与市场化竞争的收购主体而言，在助力完善租赁市场和房地产去库存的过程中，如何找到商业可持续的路径？如何寻求存量房的"合理定价"？
　　 
　　在2024年5月17日召开的"全国切实做好保交房工作视频会议"上，中央首次提及商品房去库存与保障性住房结合施策，鼓励地方从开发商手里"买房"，用作保障性租赁住房和配售型保障房，即"收储"。
　　在此前一年中，全国有八个试点城市通过央行设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划，开展地方批量收购存量房的尝试。
　　财新从央行了解到，在租赁住房贷款支持计划推进的一年中，试点陆续在济南、郑州、天津、重庆、青岛等多地落地；截至2024年3月末，引导银行累计投放贷款超120亿元，支持收购100多个项目，筹集房源近7万套。其中，山东省济南市的落地项目数量占半壁江山，共53个项目，房源3.05万套，面积210万平方米，总投资额约233亿元，获商业银行贷款授信143亿元，发放贷款65亿元。
　　此外，济南还是试点最早落地的城市之一。据了解，济南市租赁住房贷款支持计划试点方案的两家实施主体为济南城市发展集团有限公司（下称"济南城发"）和济南城市投资集团有限公司（下称"济南城投"），均为市级国有企业；其中，济南城发聚焦于市场化租赁住房，济南城投聚焦于保障性租赁住房。
　　作为山东省的省会城市，2023年末济南常住人口943.7万人，人口总量在山东省排名第三，仅次于临沂和青岛，且近十年来一直维持着人口净增长的趋势；加上近年来济南积极探索推进"租购并举"，支持和规范住房租赁市场发展，被选为租赁住房贷款支持计划八个试点城市之一。
　　2024年6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作，会议地点选在济南。
　　为什么济南走在了前面？有什么做法可以借鉴？又有什么有待解决的挑战？近期，财新赴济南详细了解两家实施主体收购存量房做租赁住房的整体思路、项目选择标准、已运营项目的收支情况、商业可持续考虑以及对租赁市场的探索。
　　对两家参与市场化竞争的收购主体而言，如何在助力完善国内租赁市场和房地产去库存的过程中，找到商业可持续的路径，是其探索的重点。从初期开展存量房批量收购的情况来看，两家主体的收购标的主要为城市核心区域、产业聚集区、轨道交通附近区域的适租性房源，且主要为库存高企、去化艰难的公寓项目（以小户型为主），住宅项目较少。
　　从济南市已运营试点项目的经营数据来看，在25年贷款期限内，小户型项目年投资回报率约3.5%—5%，大户型项目年投资回报率约1%—1.5%。
　　对以市场价格收购项目的主体而言，央行政策支持的意义在于能使其从银行获取低成本资金。"资金成本控制在3%以内，我们基本就可以持续运营下去。"济南城发董事长吴力告诉财新。在租赁住房贷款支持计划试点之前，济南城发从商业银行获取贷款的利率普遍在4%以上。
　　据财新了解，在前期试点经验的基础上，央行在制定保障性住房再贷款细则时也有一些微调，如租赁住房贷款支持计划中关于"存量住房"的提法，调整为保障性住房再贷款中的"已建成未出售的商品房"。这意味着，前期试点过程中存在模糊地带的商办等项目，也明确纳入可收购范围。
　　对于向全国推广的保障性住房再贷款以及下一步的"收储"，业内人士指出，寻求"合理定价"将是核心的矛盾点，这需要政策层与市场主体的共同探索。
　　试点实施主体的探索
　　在济南利用试点贷款资金完成投资购置的53个项目中，济南城发一家就购置了42个项目，总面积约182万平方米，房源2.56万套，总投资额约186亿元，贷款资金主要来自中国银行、农业银行、工商银行和交通银行等。
　　用吴力的话说，"之所以快速落地了这么多项目，是公司前期的市场化探索与政策打了一个‘遭遇战’"。
　　成立于2020年11月的济南城发，注册资本150亿元，为济南市属一级国有独资的功能性企业；成立之初主要工作是统筹承接市级土地储备一级开发任务，开展土地熟化、土地综合整治、国土空间生态修复、投融资等业务。
　　从2021年下半年起，在恒大等房地产企业风险逐步显性化的背景下，全国各地的房地产市场由热转冷进入深度调整，土地市场也明显降温。
　　"当时我们就开始思考应该怎么办，要适时调整企业发展战略，开始摸索当下的市场能有什么机会。"吴力告诉财新。
　　进入住房租赁市场，与吴力前几年担任济南市住建局副局长时对租赁住房市场的思考有关。"2016年底，中央提出‘租购并举’‘房子是用来住的、不是用来炒的’，作为基层干部，我们得在落实中思考这个问题。购是怎么回事，很快就想明白了，但租到底是怎么回事，就越想越复杂。当时已经预感到，房地产市场高周转、高杠杆的路子不可持续，需要探索新模式。"吴力回忆道。
　　济南城发购置的42个项目，将全部用于租赁住房，大部分为市场化租赁住房，小部分为保障性租赁住房；截至目前已有7个项目投入运营。
　　2023年2月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，作为八个试点城市之一的济南，率先上报试点方案并成为首个落地城市。济南市试点方案显示，确定通过租赁住房贷款支持计划购置不少于3万套以小户型为主的租赁住房房源，济南城发和济南城投为两家实施主体。当时，济南城发已经通过市场化批量收购方式筹集了租赁住房65万平方米，同时通过政府划转竞建公有房35万平方米用作租赁住房。
　　2023年5月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等银行的山东省分行向济南城发集团资产运营管理有限公司（济南城发集团下属公司，下称"济南城发资产运营"）共发放1.87亿元长期限租赁住房购房贷款，标志着租赁住房贷款支持计划试点在济南正式落地。
　　济南城发收购的存量房源，全部通过公开招标购入。公开信息显示，从2022年开始至今，济南城发资产运营连续六次发布收购存量房源的招标公告，面向济南各区县收购房源，用于租赁储备住房。截至目前，共有39家房地产企业中标。
　　六次招标公告的要求基本一致：要求收购房源布局合理，靠近中心城区，充分结合区位、产业基础、发展优势等因素，以支持产业、便于就业为前提；周边交通便利，临近地铁口、公交站，基础设施、生活配套等设施完善，可满足交通出行、休闲购物、教育、医疗等生活需求；房源性质原则上须为整栋未出售的商品住宅或公寓，可实现封闭管理，整院优先。
　　租赁住房贷款支持计划在济南试点的另一家实施主体是济南城投。作为市属一级竞争类国有企业，济南城投主要承担政府性重点项目建设，注册资本235亿元。其下属的济南泉城城市更新投资有限公司（下称"济南泉城城市更新投资"）主要承担济南市建设、筹集保障性租赁住房的任务。
　　试点一年多，济南城投利用试点资金完成11个项目的购置，总面积约30万平方米，房源4997套，总投资额约34亿元，贷款全部来自国家开发银行。
　　本身就承担着济南市筹集保障性租赁住房任务的济南城投，参与试点的态度也相当积极。"2023年2月市里传达试点会议精神后，我们立即联系国家开发银行以及几家股份制银行，了解相关政策。"济南泉城城市更新投资董事长、总经理王宇靖告诉财新，租赁住房的建设和运营本身就是公司的主要业务板块之一，公司此前已有1.3万套自建保障性租赁住房的任务在进行中。试点政策出台后，公司可以借力政策支持进一步做大租赁住房业务，更好地实现规模效应。
　　济南是国内较早探索"租购并举"住房市场建设的城市之一。作为入围首批16家"中央财政支持住房租赁市场发展"试点的城市，济南市在2020年将6万套租赁住房的建设任务交由济南城投、济南城建集团有限公司和济南轨道交通集团有限公司三家主体实施，其中，济南城投计划建设租赁住房1.3万套。
　　王宇靖表示，此前济南城投主要是以建设保租房为主，得益于租赁住房贷款支持计划，为公司进一步壮大租赁住房规模提供了融资路径和政策支持，"我们已有三个收购的项目投入运营，共计570套房源，初期运营效果不错，像深蓝时光项目一直满租"。
　　开拓住房租赁市场
　　国熙台项目是济南城发收购存量公寓用于保障性租赁住房的一个成功案例。
　　这个以周边企业员工和互联网主播等自由职业群体为主要客户的"城发成家国熙台青年优徕社区项目"，位于济南市历下区山大路与建筑新村南路交会处，国熙台B地块3号楼2至17层，是通过购买山东中建泽孚置业有限公司的公寓改造成的保障性租赁住房。
　　由于处于济南市山大路黄金商业带，周边文化、医疗、交通及景观配套齐全，又毗邻印象城、银座商城等大型购物商场，且内部装修风格符合年轻人需求，国熙台项目的租赁需求相当旺盛。财新获得的数据显示，该项目房源共355套，以32至52平方米的公寓为主，于2023年8月初正式开业运营，平均月租金在1995元左右，一直处于近满租状态；中国银行给予该项目收购贷款1.45亿元，期限25年。
　　"当初进军住房租赁市场的决策是正确的，市场有相当大的需求。就住房租赁市场而言，一线城市一房难求，租赁市场的需求自不必说。像济南这种二线城市，我们从实践中发现也相当有市场，尤其是靠近商务区和产业集群的房子非常好出租，而且可以很好地解决通勤时间长等大城市病。"吴力向财新表示。
　　济南市政府领导在前述工作推进会上表示，2018年启动构建"租购并举"住房制度之前，济南市对租房人口的数量和供需结构进行了摸底调研。总体来看，中低收入困难群体通过公租房满足居住需求；外来务工人员通过市场渠道租赁个人闲置房源；以新毕业大学生为主的新增就业职工群体则面临"租不到好房子"的难题。一方面，市场现有的房源存在租赁关系不稳定、内部装修不符合年轻人需求等短板；另一方面，新增就业职工群体普遍在就业五年后才有能力购买自有房产，需要阶段性满足住房租赁需求。
　　对于新市民特别是青年人的住房难题，济南市综合人社、教育部门数据进行的租赁住房需求测算显示，济南市每年新增就业职工近11万人，其中约8万人为外地户籍。根据房屋成交等数据测算，每一年度新增的外地户籍就业人员第一年至第五年内需要租房的比例分别为85%、70%、55%、40%、20%。经测算，到2025年，峰值时期的租房总需求为21.6万套。
　　在租赁住房供给方面，清华五道口不动产金融研究中心林苏、张秀智、赵航2022年撰写的《我国住房租赁发展的痛点难点和政策建议》中指出，美国、德国、日本等发达国家，租赁市场机构渗透率均在30%以上；我国住房租赁以个人租赁为主，机构化占比仅为5%，导致结构错配、品质错配、租赁稳定性差等问题。
　　具体而言，个人房东装修房屋意愿不强，房源供给中"老破旧"占据相当比例，不仅无法满足租客基本居住要求，更难以匹配消费升级大背景下年轻群体的租住需求，导致品质错配，甚至带来安全隐患。
　　相较于轰轰烈烈发展了20多年的房地产开发市场，中国住房租赁市场的发展明显滞后，无论是政策层面、监管体系，还是市场主体，都需要进一步探索。
　　"住房租赁市场，离远了看谁都认识，离近了看谁都不认识，我们也是在慢慢摸索中。比如，住房租赁用地的规划，是不是应该需要像住宅那样留很多车位？周边要配套什么样的基础设施？需要那么多的学校吗？类似疫情管理这种卫生防疫是不是也不一样？与住宅不同，租赁用户跟物业并不发生法律关系，租赁住房的物业怎么管理？这些方面都存在一些盲区。"吴力指出。
　　济南城投在保障性租赁住房的运营中也积累出一些经验。王宇靖指出，对持有住房资产的主体来说，建立自己的运营团队很重要。"目前我们的数字化运营平台已上线，也孵化了自有‘叮咚DINDON’租赁住房品牌。在一定规模的租赁住房的基础上，有成熟的运营团队加持，可以向客群提供更优质的产品和服务。"
　　王宇靖指出，在租赁住房的运营管理中，人员往往是最大的成本。一般来说，租赁住房的运营，100套需要2个管理人员，500套也需要2个左右的管理人员，所以500套是基础。如果运营的租赁住房的套数为500的倍数，运营效率是相对合理的。
　　吴力表示，下一步济南城发希望探索"职住一体"的模式，将收购的办公类公寓，一部分用作办公，一部分用作公寓。不过他也表示，一切还需要实验，比如"职"和"住"的比例多少合理，是上"住"下"职"还是上"职"下"住"？这涉及人员通道、垃圾处理、卫生防疫、安全消防、治安管理等一系列复杂的问题。
　　能否商业可持续
　　能否实现商业可持续，对参与市场化竞争的收购主体而言，是核心问题。
　　在租赁住房贷款支持计划的八个试点城市中，济南、郑州均是率先开展存量房批量收购的典型城市；从目前的收购标的看，主要为库存高企、去化艰难的公寓项目。
　　这在很大程度上与能否实现运营收支平衡有关。济南城发副总经理张骞之告诉财新："我们早期买了一个住宅项目，发现买住宅的租金坪效太低，不足以支撑后期运营，但公寓是可以的。"
　　租金坪效是指单位面积可以产生的租金收入。济南城发根据目前项目运营情况测算，住宅类项目（户型面积90—160平方米），租赁坪效在12—26元/平方米/月，年投资回报率约1%—1.5%；公寓类项目（户型面积约30—50平方米），租赁坪效在22—72元/平方米/月，年投资回报率约4%—6%。
　　这主要是因为收购住宅和公寓的价格差异。目前，济南市公寓市场均价为每平方米1万元，住宅市场均价是每平方米1.8万至2万元，价格相差近1倍。
　　两者的价格差异主要因为产权年限和土地性质的不同。一般来说，公寓只有40年或50年产权，而住宅有70年产权；公寓一般是建在商业用地或工业用地上，产权属于商业性质，与住宅的居住用地不同。此外，公寓与住宅还有税费、生活成本、户型和附加价值等区别。按照现有政策，公寓转为租赁住房后，可执行水、电、气、暖民用价格标准。
　　"公寓基本上都是小单套间，特别适合出租；住宅如果出租，中间有一个大厅摆在那儿，再加上公摊、车库等，运营效率相对低；而且从收购价格来看，公寓也要便宜很多。我们收购的公寓，大概有80%是低于成本价购入的。对房地产企业而言，公寓去化更难，也更有动力以低价卖给我们。"张骞之介绍。
　　按照济南城发的测算，一般而言，对于公寓项目，如果出租率能够达到80%，仅靠运营本身即可还本付息；但如果是住宅项目，需要运营几年后择机将部分资产卖掉，才能够还本付息。
　　资金成本也很关键。租赁住房贷款支持计划以及2024年5月中下旬宣布启动的保障性住房再贷款，都是央行政策支持收购方降低资金成本的举措。
　　对以公开招标、市场价格收购存量房项目的济南城发而言，有无低成本资金支持是一些项目能否实现可持续运营的关键变量。"最早我们向银行的贷款利率是4%左右，而按照租赁住房贷款支持计划下银行提供给我们前5年2%、后20年3%的利率水平算，25年的综合成本是2.8%；这1个多百分点的成本差别对我们而言十分关键，很多项目资金成本超过3%是打不平的。"
　　对承担济南市建设、筹集保障性租赁住房的济南城投来说，资金成本压力要小一些。王宇靖介绍，公司保障房项目的银行贷款全部来自国家开发银行，贷款利率在3%以内。"我们之前拿到最低的贷款利率是2.2%左右，今年这一批的综合成本在2.8%左右。政策性银行的贷款虽然成本低，但审批条件非常严格，要求必须用于保障房，且收益率测算要在4%以上。"
　　按照济南城投的测算，2.8%的银行贷款利率，加上运营成本和税收等，项目收益率可能要达到4%才能收支平衡。从目前济南城投已投入运营的三个项目看，可以达到4%的年投资回报率，但这三个项目均为公寓类项目。
　　在住宅项目方面，相较于以市场价格收购住宅的济南城发，济南城投筹集保障性租赁住房的价格亦有优势。"我们基本都是从其他国有企业和城投平台买的住宅，基本是成本价，所以算得过来账；如果是以市场价去买，肯定算不过来账了。关键是收购价格，差别主要在于地价。"王宇靖说。
　　总体来看，两家试点实施主体收储存量商品房，对于济南市商品房去化周期改善显著。济南市政府的数据显示，试点政策购置商品房163.84万平方米，约占年度商品房交易量的11.12%；主城区商品房去化周期从2022年的25.3个月，下降至2023年的24个月。
　　如何完善"收储"政策
　　1000亿元租赁住房贷款支持计划试点，是货币政策支持地方批量收购存量房的初步尝试。在3000亿元保障性住房再贷款设立后，考虑到政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。
　　6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。
　　会议强调，金融机构和有关单位要按照"政府指导、市场化运作"的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存；加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。
　　对于这两项政策工具，一位熟悉政策的人士向财新指出，此前1000亿元租赁住房贷款支持计划的提法是批量收购"存量住房"，而保障性住房再贷款的提法是用于收购"已建成未出售的商品房"。这相当于收购范围扩大了，对于前期政策执行过程中存在模糊地带的商办等项目，也明确纳入可收购范围。
　　央行行长潘功胜在前述工作推进会上提到，银行要主动加强与城市政府和实施主体的对接。工商银行山东分行和中国银行山东分行的相关负责人均对财新表示，银行主动对接主要指授信审批部门前置参与融资方案的设计、协助收购主体合理选择房源、合理确定收购价格等，确保后续贷款审批能够快速落地且风险可控。在前期的试点贷款中，银行已经加强了与试点主体的前期沟通和合作。
　　在租赁住房贷款支持计划试点期间，市场普遍关心，在中国租售比普遍较低的情况下，运营方能否实现收支平衡。有业内人士指出，中国房子的租售比在稳步回升，考虑房租上涨和租赁企业批发收购后的租售比更高。市场机构测算目前北、上、深平均租售比为1.7%左右，二、三线城市租售比升至3%左右。若考虑房租还会稳步上涨，随着时间的推移，实际的租售比会更高。国家统计局的CPI房租分项数据显示，过去十年房租年均上涨1.2%。同时，地方国企批量收购存量房，节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。而且，在当前市场形势下，陷入资金困境的房企更有意愿打折出售库存房源、尽快回收资金，地方国企收购价格还可能更低。
　　在支持运营方实现收支平衡方面，市场也较为关注后续财政资金的支持力度。据财新了解，在试点过程中，济南通过项目资本金、保障性租赁住房补助资金、减征增值税和房产税等措施对企业端给予财税支持。
　　目前，也有其他城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴每平方米200元，相当一次性贴息约2%；后期运营阶段前10年每年又贴息2%。西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予每平方米100元的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。
　　潘功胜在前述工作推进会上建议，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。
　　有市场人士认为，在市场估值低位，通过"央行工具+地方补贴"可有效激活住房租赁市场。过去中国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来越来越多的长租房企业进入市场。相比于居民，长租房企业能更好体现规模效应，合理压降经营成本；随着经营经验的不断积累，品牌效应进一步积聚，运营与盈利能力也会上升；再考虑租金上涨因素，未来商业化运作模式有望更为稳健成熟。
　　但在实践过程中，多地也遇到了一些挑战。据财新了解，这些挑战主要包括：一是适合收储的商品房标的较少。2021年7月发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提到，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，但市场上符合规定的户型与面积标准的存量商品房并不多。
　　二是寻求"合理定价"是保障房存量收储中最核心的矛盾点。多位业内人士提到，由于前期开发商拿地成本都较高，土地成本通常占销售价格的一半。出于"以合理价格收购"的要求以及收支平衡的考虑，还需要在实践中进一步探索有效的评估和定价机制，避免价格过低开发商不愿意出售、价格过高交易面临道德风险，促使各方尽快达成一致。
　　对此，潘功胜在前述工作推进会上强调，坚持市场化运营，确保合理定价，培育专业化企业；并建立严密的制度规范，防范道德风险，防止腐败行为。
　　三是目前各地的保障房配租、配售细则还未正式出台，老百姓对配售型保障房的接受程度还比较难以判断。对一些参与收购的市场主体而言，出于商业可持续性考虑，收购存量房用于保障性租赁住房的具体实施路径还需要进一步探索。
　　（财新网2024-07-06，丁锋）