在房地产低谷期，各地都在想方设法提振楼市。不少城市推出商品房"以旧换新"政策，意欲刺激楼市"卖一买一"需求，希望能够盘活二手房市场，并拉动新房销售。
　　 
　　河南省郑州市于4月1日宣布，计划在2024年完成二手住房"以旧换新"1万套。该市为此建立一个全市房源信息共享平台，先行筹集二手住房房源以及用于换购的新建商品住房房源。
　　为完成上述计划，政府指定国资旗下郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，在主城区收购5000套旧房，并将旧房交易款项打入购房者意欲购买的新房开发商账户。此外，当地还希望由购房者、中介机构、房企通过"三方协商"的市场化方式，再完成5000套"以旧换新"任务。
　　4月2日，无锡市宣布，当地国资企业梁溪城发集团以置换方式回购居民存量二手房，并向同批居民出售旗下新建住宅项目，"以旧换新"首批计划名额为200名。
　　同一天，江苏省海安市亦宣布，该市"以旧换新"政策率先在江苏省内取得实质性进展。在2024年初，当地出台《关于国企（含参股）房屋"以旧换新"政策的操作口径》，鼓励购房者与参与活动的楼盘开发商自行对旧房议价，议价完毕后，老业主即可选购新房，由江苏银行开具与二手房等价的房票作为新房首付款的流水，进入按揭贷款环节，然后双方网签，进行交易。
　　海安市宣布，2024年计划完成"以旧换新"100套。截至4月2日，当地有9个新建楼盘参与"以旧换新"活动，购房者报名累计超过400组，首批已成交15套，还有23套处于验房、评估环节。值得注意的是，在首批9个新建楼盘中，既有国企的楼盘，也有纯民企的楼盘。
　　商品房"以旧换新"政策正在全国普及。财新据"企业预警通"App发布的数据统计，这一政策最早是由部分开发商自主发起，最早出现在2023年7月，当时在黑龙江省哈尔滨市，绿地国博城推出了商品房"以旧换新"政策。同年9月，在山东淄博、青岛、江苏南京等地，由行业协会组织开发商、中介机构推出"以旧换新"活动。随后多地政府跟进，从2023年底至今，政策在浙江、四川、江苏、安徽、河南等省密集落地。
　　纵观各地"以旧换新"政策，其具体操作模式大致可以分为两大类：一类是中介撮合，并鼓励开发商接盘旧房；另一类是地方国资兜底收购。
　　在第一类模式中，购房者、开发商和二手房中介需要签订三方协议。购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房。在约定期限内，旧房售出，购房者继续购买新房；若旧房未售出，开发商需要退还定金，以此缩短"卖一买一"的置换周期。
　　在这一模式下，地方政府可以给房企或购房者提供补贴，以鼓励交易。比如，浙江省海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，并给予房企总购房款2%的财政补贴；江苏扬州、苏州等地则为购房者发放契税补贴。
　　这一模式的效果仍待观察，尤其是在诸多三四线城市，当前新房严重供大于求，二手房几乎没有市场，旧房如何盘活值得关注。
　　地方国资兜底收购模式目前仍处于探索阶段。据"企业预警通"数据，截至目前，已有梁溪城发集团、郑州城发集团等8家国企开启商品房"以旧换新"活动。
　　公开资料显示，在2024年3月、4月期间，已有4家推行"以旧换新"政策的地方国企明确提出，会将收购来的旧房作为保障性住房或人才房。
　　比如江苏海安市提出，将成立专门的资产管理公司负责运营回收的房源，这些房源可用于出租、出售或作为融资工具。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。
　　按照高层对国内住房体系的构想，未来房地产市场将分为商品房和保障房两大类，而保障房又可细分为保障性租赁住房和可售型保障房两小类，主要由国企主导。当前多地都已公布其保障房计划。
　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期内，"以旧换新"政策有望通过一二手房联动提升楼市活跃度。考虑到多地已公布保障性租赁住房筹集计划，未来收购回来的存量二手房用作保租房或将成为重要途径。陈文静预计，未来会有更多城市跟进推行"以旧换新"政策，以释放改善性住房需求。
　　随着"以旧换新"逐步落地，市场亦开始担忧，假如旧房后续去化不顺利，意味着接盘方买下的资产质地不佳，旧房买方为此承担风险。对此，易居研究院研究总监严跃进称，各地要关注对二手房的利用，加快旧房装修，让其保值增值，以便更好利用。
　　（财新网2024-04-09）